- 房地产投资涉及哪些税收外商投资房地产涉及的税收与内资房地产企业有
- 外商房地产涉及的税收与内资房地产企业有何差异
- 一、外资房地产企业
（一）涉及的税收法规
1、国税发[1995]153号：《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》；
2、粤国税函[1997]102号：（广东省局）《广东省国家税务局关于外商投资房地产企业中方发生的前期费用税务处理问题的批复》；
3、国税发[1999]242号：《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》；
4、国税发[200]142号：《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》；
5、佛国税发[2003]90号：（佛山市局）《关于加强外商投资企业和外国企业所得税管理若干问题的通知》；
6、佛国税发[2006]179号：（佛山市局）《关于调整我市外商投资房地产开发经营企业预计利润率的通知》。
（二）开始生产及开始销售的界定：
1、开始生产：根据国税发[1995]153号文件第三条规定，专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法规定的实际开始生产，经营之日；如其首次取得房地产开发经营项目的日期是营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日为税法规定的实际开始生产，经营之日。
2、房地产销售开始：根据国税发[2001]142号第三条规定，房地产企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。在房地产企业实现销售前所发生的各项费用计入可售项目总成本。自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入，相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
（三）应纳税所得额的计算
1、收入的确定
（1）销售收入
①房地产企业销售开始的确认：根据国税发[2001]142号文件第三条的规定执行。其中工程项目合格证明是指规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》,可售项目面积是指房产管理监理部门出具的面积测定报告。
②销售收入的确认时间：应根据国税发[2001]142号文件第四条的规定执行。
③销售收入应包含的内容：销售收入指出售房地产所取得的各项收入。包括销售房产向购房单位或个人所收取的购房款，转让收入的预收款，定金，押金，价外收入等各项类似性质的其他款项。
（2）视同销售收入
企业将自建房产用于分配，抵债等用途的，应作视同销售处理。根据国税发[2001]142号文件第四条第（三）项的规定，采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
（3）其他业务收入
租金收入应计入其他业务收入中。
（4）预收款
预收款预征所得税：根据国税发[1995]153号文件，企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预交的所得税额计算应退补税额。根据佛国税发[2003]90号文件第一条的规定，从2003年1月1日起，我市外商投资房地产开发经营企业预售房地产取得的预收款的预计利润率为6%；根据佛国税发[2006]179号，从2007年1月1日起，上述预计利润率调整为10%。
2、成本费用的归集
（1） 可售项目成本费用
可售项目成本费用的概念：可售项目成本费用根据国税发[2001]142号第五条，是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘查设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。
（2）租金的成本
根据国税发[2001]142号第七条规定，企业以租赁方式取得房租收入的，可以扣除租赁房屋的固定资产折旧。此固定资产折旧，以相应的可售项目成本费用为原值，折旧年限按照房屋建筑物类最短为二十年。
根据收入支出配比原则，当期没有实际租金收入的，其相应的折旧也不能扣除。
（3）企业自用房的成本
企业在财务上转为固定资产的，视同自用固定资产管理，按规定提取折旧计入当期的管理费用。
（4）应纳税额的计算
根据国税发[2001]142号第一条的规定，企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
（四）房地产企业的纳税申报
企业在季度申报时，就预收款填写《外商投资企业和外国企业季度所得税申报表》BB1进行季度申报，就实现的收入填写《外商投资企业和外国企业季度所得税申报表》AA1类表进行季度申报；年度申报填写《外商投资企业和外国企业年度所得税申报表》A、B类表；要注意在填报AA1表时要将本季度已售房产已预征的企业所得税及地方所得税反映在“本季度前已预缴企业所得税”及“本季度前已预缴企业所得税”栏，并在备注栏加以说明。
具体填表要求：
1、BB1及B表的第1行“主营业务收入”，填写当期（即当季或当年）全部预收款收入。
2、AA1及A01表的第1行“主营业务收入”，填写当期（即当季或当年）全部出售房地产所取得的各项收入。
3、A01表的第3行“其他业务收入”：应填写除销售房产以外的其它收入。
4、AA1表的第16行“本季度前已预缴企业所得税”：应填写本季度已售房产已预征的企业所得税及本年内以前已预缴的企业所得税之和。
5、AA1表的第17行“本季度前已预缴地方所得税”：应填写本季度已售房产已预征的地方所得税及本年内以前已预缴的地方所得税之和。
6、A表中的第32行全年预缴企业所得税额：应填写第四季度企业所得税申报表（AA1表）第18行数据。
7、A表中的第33行全年预缴地方所得税额：应填写第四季度企业所得税申报表（AA1表）第19行数据。
（五）例子：
某外资房地产企业2006年开业，2006年开发第一期项目，并于当年发生预售收入200万元，已预征税款3.96万元。2007年第一季度第一期项目完工，当季取得销售收入300万元，其中已转销售收入的2006年预售收入200万元，结转成本费用后实现利润为50万元，且第二期项目已开始预售，并取得预售收入100万元。请问，企业2004年第一季度应如何填写申报表？
（1）就预收款填写《外商投资企业和外国企业季度所得税申报表》BB1进行季度申报：
当季取得预售收入100万元，按10%的预计利润率调整预征所得税，应纳税额＝100万×10%×33%＝3.3万元，填表见附件1：
中 华 人 民 共 和 国
外商投资企业和外国企业所得税季度申报表（B类BB1）
纳税人识别号：
XXX
征收管理码：
XXX
纳税年度：自
2007年01月01日
至
2007年03月31日
金额单位：人民币元
企业名称
佛山市顺德区XX房产有限公司
港 澳 台
XXX
邮政编码
528311
电话号码
XXXX
地 址
XXXX
开始生产、经营日期
2006年4月1日
经济类型代码及名称
XXX
经济行业代码及名称
117210 - 房地产开发经营
开始获利年度
银行名称及账号
XXX
项 目
帐载金额
企业依法申报金额
备注
核定应纳税所得额的计算
1、收入总额
1000000
1000000
2、经税务机关核定的利润率（%）
10%
3、应纳税所得额 3=1*2
100000
经费支出换算应纳税所得额
4、经费支出总额
5、换算的收入额
6、经税务机关核定的利润率（%）
7、应纳税所得额 7=5*6
应纳企业所得税额的计算
8、适用税率（%）
30%
9、应纳企业所得税额 9=3*8或7*8
30000
10、实际征收率（%）
30%
11、实际应纳企业所得税额 11=3*10或7*10
30000
12、减（免）企业所得税额 12=9-11
0
应纳地方所得税额的计算
13、适用税率（%）
3%
14、应纳地方所得税额 14=3*13或7*13
3000
15、实际征收率（%）
3%
16、实际应纳地方所得税额 16=3*15或7*15
3000
17、减（免）地方所得税额 17=14-16
0
已预缴所得税额的计算
18、本季度前已预缴企业所得税额
0
19、本季度前已预缴地方所得税额
0
20、本年度已预缴企业所得税额 20=11+18
30000
21、本年度已预缴地方所得税额 21=16+19
3000
声 明
谨声明：此纳税申报表是根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》的规定填报的，是真实的、可靠的、完整的。
声明人签字：
会计主管人签字：
代理申报人签字：
企业盖章：
填表日期：
税务机关收到日期：
接收人：
税务机关盖章：
国家税务总局监制
（2）就实现的收入填写《外商投资企业和外国企业季度所得税申报表》AA1类表进行季度申报：
当季实现销售收入300万元，实现利润50万元，应纳税额＝50万元×33%＝16.5万元；当季结转2006年预售收入200万元，应将该预售收入已预征的所得税反映在申报表的第16、17行，并于备注栏予以说明，即已售房产已预征的企业所得税＝200万×6%×30%＝3.6万元，已售房产已预征的地方所得税＝200万×6%×3%＝0.36万元。填表见附表2。
二、内资房地产企业
2、 涉及的税收法规
2、 国税函[2002]172号：《国家税务总局关于房地产开发企业以房屋抵顶地价计算缴纳企业所得税问题的批复》；
2、国税发[2003]83号：《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》；
3、国税发[2006]31号：《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》。
（二）应纳税所得额的计算
2、收入的确定
2、 销售收入
①房地产企业销售开始的确认：根据国税发[2006]31号文件第二条的规定执行。
②销售收入的确认时间：应根据国税发[2006]31号文件第二条第（五）项的规定执行。
③销售收入应包含的内容：开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
2、 视同销售收入
开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。根据国税发[2006]31号文件第六条的规定，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
2、 其他业务收入
租金收入应计入其他业务收入中。
（4）预收款
预收款预征所得税：根据国税发[1995]153号文件，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据国税发[2006]31号文件第一条的规定，经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%；非经济适用房开发项目位于地及地级市城区及郊区的，预计计税毛利率不得低于15%。
2、成本费用的归集
（1）可售项目成本费用
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等。
（2）应纳税额的计算
根据国税发[2006]31号文件的规定，企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，再将预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，开发产品结算计税成本后再行调整。
（三）房地产企业的纳税申报
项目完工前，季度、年度申报均按下面公式计算应纳税所得额：
应纳税所得额=当期应纳税所得额+当期预收账款数×15%（纳税调增额）-当期已转销售收入的预售收入×15%（纳税调减额）
1、季度申报表的填列方法：当期账面利润填入申报表的“利润总额”，当期预收账款数×15%计算出来的当期预计利润额填入申报表的“纳税调整增加额”，当期已转销售收入的预售收入×15%计算出来的当期预计利润额填入申报表的“纳税调整减少额”。
2、年度申报表的填列方法：当期预收账款数×15%计算出来的当期预计利润额填入年度纳税申报表的附表四《纳税调整增加项目明细表》，当期已转销售收入的预售收入×15%计算出来的当期预计利润额填入年度纳税申报表的附表五《纳税调整减少项目明细表》。