- 房地产新政对二线城市房地产发展有什么影响？
- 前些日子曾有媒体采访业界专业人士范小冲~谈的就是新政对二线城市房地产的影响~你可以看看有没有你需要的~
主持人：您对这次住交会整体的感觉怎么样？
范小冲：很热闹，是全国地产界一个大的节日，大家一起到这聚一聚，老朋友，新朋友见一个面，互相交流，互相学习。
主持人：这两天在上海转了吗？感觉上海的整体房地产市场和北京有何区别？
范小冲：上海的房地产市场和城市的区域特点有关系，上海这个地方更加国际化，上海这几年房地产发展非常快，包括房价也上涨得非常快，这是跟它的整个经济的成长，作为中国经济的中心，和它的整个成长是有关系的，上海房地产持续的繁荣，更加奠定了开发商的信心，而且上海的繁荣会一浪一浪的推向中国更多的城市，二线城市和三线城市。
主持人：这次住交会来了挺多北京的房地产项目，南方的项目还是相对比较少，是不是有北京房地产商南下的趋势？
范小冲：北京房地产商已经开始南下了，比如我们从2001年开始就已经向全国各地发展了，现在在全国九个城市开发十几个项目。无论是南军的北伐，还是北军的南下，这都是房地产发展的正常现象。实际上刚才提到金融政策和土地政策抬高了门槛，提高了市场准入的门槛，但同时实际上降低了门槛，降低了什么门槛呢？降低了跨地域开发的门槛，所以现在走品牌化，走全国发展战略，这个是在新的形势下作为房地产企业未来的一个发展方向。
主持人：您感觉央行今年的加息和国家新的土地政策对今年以及未来得房地产市场有什么影响？
范小冲：应该说影响还是很大的，因为它整个土地政策和金融政策，这种宏观调控，所以说土地政策和金融政策改写了过去房地产的的规则，就是说过去拿地的方式有很多的据到和跟多的方式，现在已经走向招、拍、挂了，而且只有一个出口，你买地，别人哪有地就知道了，不像以前是不知道的。金融政策是抬高了门槛，在过去的时候实际上在市场大家都一派繁荣的情况下，实际上好公司比不好的公司实际上是没有太大的区别的，尤其有一些公司有很多的办法，或者它有更多的非市场的因素的优势，实际上它能更好的拿到地，他还能更有优势的贷到款，现在整个真正要看这个企业的素质，要看你真正企业的开发的模式，而且看你企业真正的竞争力，那么在这个情况下，就是说在进行调控的情况下，门槛的抬高，真正已经越过门槛的一些品牌企业，已经在这打好了一定的基础的这些企业，实际上对这些企业是一个好事。现在银行开始更加关注这些企业，现在投资银行，海外的资金也开始关注这些有价值的企业，包括这次住交会也是在全国要搭建一个平台，看看什么样是最具价值的城市，什么样的企业是最具价值的企业，什么样的楼盘是更好的楼盘，这样树立一个标杆，大家有很多学习的目标和方向，对整个大家交流肯定是有好处的。
主持人：我记得参加双年展的发布会的时候，阳光100很隆重的介绍了重庆的项目，您觉得像重庆这种二线城市的房地产发展和北京上海这种一线城市的差异体现在哪里？哪里的投资价值更大？
范小冲：他们是处于不同的发展阶段，北京、上海、深圳这些城市走向了房地产市场的成熟，它下一步的发展是更加的细分，细分客户群，在像重庆、像天津的二线城市，房地产还在等待下一个浪潮，这个大发展浪潮还没有到，也就是说它正在处于城市的快速的增长的发展阶段，而这个阶段对于发展商而言，特别是对于我们有品牌的发展商和成熟的模式的发展商而言，抓住了未来的机会，而这种机会应该说也是非常难得的，在城市高速成长的时候进入，那个地方应该有更多的发展的潜力。所以二线和三线城市实际上对于我们而言，感觉更加具有潜力。
今后我们是以北京为中心实施全国发展战略，我们会在一线城市、二线城市和三线城市按照不同的比例进行发展，在一线城市在竞争最激烈的还要保持品牌的竞争力，整合资源，树几个标杆，同时我们在这个阶段，现在已经有非常好的市场价值。二线城市就是抓住他们城市迅速发展的机会，获得一个城市快速成长的机会。在三线城市做一些布局，为未来的发展打下基础。
我们在9个城市做的都是大盘，和其他企业的模式不一样，有的是做郊外的低密度纯居住住宅项目，我们更多做的是中心城市、新兴城市地带的地产项目，就是所谓的新兴城市地带未来都市中心，做大盘以居住为主，同时有写字楼、酒店、商业，创造了一个都市生活的模式，和郊外的不太一样，不同的企业有不同的定位。
因为我们在城里面，所以我们相对密度会高一些，但是相对会好卖一些，因为在城里，地段的价值会更大一我们就是在城市更好的地?lt;/p>
最近国务院发展研究中心、清华等几家单位，他们搞了一个TOP10，我们也排进去了。就是现在房地产对品牌越来越重视了，特别是现在这次金融政策和土地政策调整之后，过去一个户型好，或者是用一个新技术，或者是一个什么特色，楼盘就很有名，就可以开发，也很好，但是卖玩这个下一个怎么办呢？往下发展就很困难了，招、拍、挂的时候资金不够，继续开发另一个项目的时候，原有的东西传递不过去，所以又得从零开始。所以现在的企业很多由过去的从产品竞争，开始上升到了企业的竞争，而企业的竞争又上升到了定位，你企业定位，你的战略，实际上就是你的品牌，品牌实际上就是为你的目标客户群创造最大的价值，所以品牌现在越来越重要，所以现在中国房地产开始进入品牌时代，并不是大家说一个简单的我要知名度、宣传，实际上也是今天房地产发展的一个未来方向。
主持人：阳光100的运作模式和万科很容易区别开，万科是大力搞郊区住宅。
范小冲：未来中国房地产会走向多元化，城市在逐步发展，客户群在细分，所以郊外的低密度的、纯居住的，实际上市场非常好。我们在都市中心都市大盘，复合社区，创造城市的梦想，这个也是一个非常大的需求。还有一些专著于一些，比如上午的李总，他用中国的语言做的中国的官唐，也有市场，而且是不错市场。就是说现在的市场细分了，而且不是说你有名就是品牌，实际上是你的品牌做什么，你是什么品牌对应什么样的目标客户群，也对应你本身整个产品本身的内在的价值到底是什么，所以现在很多的企业，不能这个楼盘做一个别墅，下一个楼盘就做厂商了，现在就是慢慢聚焦了，你只有聚焦才能形成品牌，否则大家不知道你是什么品牌，您只是有名，只是一个知名度的问题，而且知名度没有在客户的心智中形成你准确的定位，他买的时候就想不起你来了。
主持人：其实现在各地的房地产都在慢慢形成品牌，像西安一说就是紫微，天津就是顺驰。
范小冲：就是说这个品牌不光要知道这个名，而要知道这个是什么。如果别人听了我们的名说阳光100是不是百货公司，这个就麻烦了。
为了方便管理，也因为发展速度这么快，我们在对各地项目的管理上实际上是走一条连锁，就是一致化管理，相当于连锁经营的模式。就是总的，比如说这个项目到在哪上项目，在上来地方上项目，项目的选择控制权在北京，是易总亲自抓的，那么设计我们是在北京完成的，我们整合中国和国际的资源进行设计。我们现在包括采购，现在也是对大的，决定产品品质的，以及占总价大的比例的，现在也全部是总部做。像我们开发的模式，都是一致的。包括我们所有的人员，高级人员全是由总部派出的。包括现在的营销、组织架构，包括很多政策的制定，包括现在我们的整个运作的流程，全都是一致的。
主持人：您说北京和全国会有城市之间区域化差异，比如说山东、广西、重庆几个城市不同，每个地方的管理团队是不是有具体化的调整？
范小冲：原则上我们开发的模式是相同的，比如说我们都在中心城市，新兴城市地带做都市大盘，原则上它的管理过程是一致的，就是管理的过程实际上是一致的，就是产品的标准实际上是一致的，什么不一致呢？就是比如说你一开始跟城市地域的结合，你在设计的时候，比如像重庆在两江交汇，这种设计跟天津的比如说在南开，西南奥运板块这么一个都市大盘，包括北京的CBD，这个是不一样的，这个设计根据城市的地段，根据客户的需求，在这些方面产品的规划和设计是非常地域化的，一定要符合当地市场的需求，你不能把一个南方需要通风的东西搬到的北方，北方需要采光。但是制作的过程，它的标准，就是内在的价值内在的品质，过程管理，是一样的。
主持人：虽然你们在9个城市开发项目，但是资金链上很安全，那么你们是怎么做的？
范小冲：大家都知道，资本是追逐利润的，你只要企业有现在成功开发的模式，有你成功的盈利的模式，而且你的管理是透明的，是所谓的现代企业制度，是大家可以翻开看的，能把这个事说清楚，这样的话，投资就会找你的。
再一个就是我们过去的一个模式也不是过度依赖于银行体系的，我们更强化的是因为我们股东，战略投资者，包括我们股东之间的融资，所以在现在的金融政策调整对我们的影响并不是很大。金融政策调整之后，我们现在反而更加尽快了我们开发的速度，为什么呢？刚才说了，在形势一派大好，现在的金融政策没有限制，土地政策也没有限制，那会儿咱们的优势表现不出来，那会儿人家和谁熟就把土地和钱拿走了，那个时候没有门槛，谁贷谁不贷就有很多其他的功夫，而现在真正走向市场的标准了，有了一个市场的门槛的，你企业达到什么样的条件，你才能够拿到这个贷款，你具有什么样的实力，你才能参与招、拍、挂，这个时候其他人的那些功夫就使不出来了，就要靠实力，在市场上大家真正的较量。这会儿我们的优势实际上慢慢表现出来了，尤其是银行是卖钱的商店，现在大家都在存款，他贷不出去，他也是很着急的，他也在寻求好的企业把钱放出去，如果你的企业是有品牌了，有你成功的开发模式了，你的项目给银行更多的信心了，你想这会儿银行肯定会来找你的。所以我说资本是追逐利润的，你只要把这个环节解决好了，不会缺钱的。再一个你搭建一个非常透明的企业的制度，这样你还有接口，他看着像给你投，你全是中国功夫，说不清楚，你也搞不清楚，这样也不行。所以还要跟他接轨。你只要把这几个问题解决好了，资本应该说还不是非常大的问题。
现在一个最好的事情就是现在的市场，中国的大市场，任志强他们写了报告。现在大家说泡沫，一会儿说崩盘，一会儿说什么的，但是我们感觉到的不是这样，都是现在的供应量跟不上销售的速度，都是卖空，都是工程进度跟不上销售的速度，图纸的设计赶不上工程的进度。所以现在我想不光是我们一个企业所遇到这么一个好的时期，实际上对于那些优秀的企业，都是这样的，都是产品的供应量跟不上，但是有一些企业本来就是不专业的，本来是看其他的功夫出来的，现在一较量，这些企业倒闭，这个是一个市场成长的优胜劣汰的一个规律，这个不是泡沫，这个是挤掉水分的问题。所以现在看到了一些楼盘滞销、看到一些楼盘不行，实际上你看这些企业是不是在行业中优秀的企业，是不是非常市场化的企业。实际上这些优秀的企业，市场化的企业现在正是发展的机会，你看这次住交会是一派生机。
主持人：请您客观的评价一下潘石屹的SOHO，因为潘石屹开发的项目就在北京CBD周边，没有像阳光100这样走向全国，未来这样的企业会有怎样的评价。
范小冲：企业有不同的发展战略，他是具有非常强的个人魅力和对市场的天分，他对北京特别是对CBD情有独钟，他说我就不离开以现代城为中心500米不出，或者100米不出来，他一个楼盘就顶全国十几个楼盘的销售，他一个楼盘的销售额去年达到30多个亿，今年也达到这个数了，也相当于一个大的集团公司的销售额。而且他的效益，他一个楼盘的效益赶上整个万科30多个楼盘的效益。就是说不同企业有不同的定位和发展的战略，并不一定说跨地域发展一定是好的，也不一定说潘总聚焦在CBD就没有市场，真正的市场的影响力和市场的效益，这个市场也是非常好的。所以企业未来得发展，并不是像阳光100这样全国发展是一定好，都市发展就一定好，或者是郊外发展就一定好，现在的市场是非常细分的市场，现在中国整体的实体是非常细分的，各个细分的市场对中国房地产业是非常好的机会，让每个企业找到自己的定位，发挥他自己的优势，找到作为企业在客户心目中，在社会上和在这个城市中的价值所在。他聚焦下去，他很专注下去，很可能做出一个非常大的市场。比如在温州一个小钮扣也可以做成全球性的的企业，占全世界销售额的90%，不在于你大于小，或者是你一地还是全国连锁，每个企业一定要有自己的特点，一定要在你的细分市场中占有你的位置，要有竞争力。
主持人：阳光100有没有考虑做一点其他行业的投资？
范小冲：不会的。应该说如果品牌的影响越来越大了，那么就要越来越小心，因为大家已经知道你的品牌是什么了，在这个情况下，你就更加的要对这个品牌，要维护住真正的品牌应该怎么建设，包括你品牌真正能给客户带来什么样的价值，而且这个品牌越大风险越大，你到一个地摊上，你感觉饭里面发现一个头发丝，换了就拉倒了，你要是有更高的要求，老板娘就拿着菜刀出来了，但是到了五星级酒店就不一样了。就是说一个品牌，大家你对的要求就不一样了，对你的要求更高了，所以就是品牌越大，就要越小心。这样品牌在别人的心目中认为你就是这个，你再去做别的，实际上是对品牌最大的破坏，现在很多人拿一个品牌觉得有名了，像三九，所有的商业都涉足了，实际上是自己把自己的品牌给毁了，品牌被分散了，人家不知道你是什么了，而且这种品牌大家觉得就我们原来也有药厂盖房子，大家觉得卖药的也能盖房子，或者是盖房子的也能卖药，大家就有怀疑。这个对品牌就是一个破坏。而且我们人生是很有限的，如果能在房地产发展的话，这个时间不只一二十年，当然快速的发展是二十年，现在长期的发展，到2020年中国城市人口会达到65%，今后的50年会达到75%，就是说20年之后速度不会这么快的增长，但是每年有0.5%的增长也是全世界最大的数量。而且今后还会有更多的细分市场，所以房地产这个行业应该说是前景非常好的，应该说咱们这辈子吃这碗饭，还饿不着，只要把这一块做好，你在这个行业做优秀了并不代表你在其他的行业一样可以优秀，我们有很多的失败的例子，比如说我们过去涉足到了商业，涉足到了金融，虽然也没有像别人说的那么惨，但是你不能保证在那些行业中你能做到领先的地位，人的精力是有限的，人的特长也是有限的，聚焦才能从优秀到卓越。
人的精力是有限的，分散精力以后是不行了，现在房地产是水涨船高，你能够在这么快的时间得到这么快的成长，我们是聚焦的专注了，实际上更重要的是赶上了中国历史的发展的机遇。如果你现在在这抓住一次机遇就三民主义了，你看看我们住交会有多少优秀的企业，这里面不乏有实力的企业，不乏有思想的企业家，也不乏有营销策划大师，关键看谁更专注，把过去成功的经验变成发展成功的模式，不断的以企业的方式，让它不断的传承。否则的话，就是狗熊摆棒子，各领风骚三五年。实际上成功在于企业内在的你给客户提供了什么样的价值，你怎么样能以最低的成本，比如说我们于大师对话，现在你看全是大师了，那么为什么这个没有形成一个很大的品牌呢？我们实际上是要把国际大师建筑的艺术通过我们中国人可以接受的成本和生活方式，通过我们规模化的生产，这样的话能让我们目标的群体就是中国的大多数接受。就向当年的福特汽车，他说我有一个梦想，他说我要让这么一个高贵的东西让所有的都可以享用，今天这个已经实现了，那么房子也是一样的，我们要把国际大师的建筑艺术用一种方式和成本，让更多的人来享用。这样你就有竞争力了，大师设计的，所有的材料是全世界最好的，但是你的客户群能不能承受，所以我们要为目标客户群创造出很好的生活方式，有很好的性能价格比，物有所值。你说房子谁最好，就像车一样，说奔驰车最好，但是并不是谁都买奔驰了，我们比如说帕萨特，我们买得起，而且性能价格比很好。
中国是城市化的过程，现在有人说是郊区化的过程，实际上是郊区城市化的过程。今天特别是我们的目标客户群体，城市年轻白领，这些人追求的城市梦想，今天上午还说郊区的、城里的，说城里污染、城里房子贵、城里可以少活20年，但是没有人出去。为什么？因为城市是人类居住最有效率，最有价值的生活方式，大家到城里面来，特别是年轻人到城里来追求了城市的梦想，追求了一个未来，所以大家都进了大城市，实际上并不是说简单的用一个房子，这个是代表了一个城市的梦想，代表了个人的未来。所以我们实际上也是在怎么样为他们创造出这种能够满足这种需要，这个是比较重要的事情。我们做都市大盘也是这样，就是创造城市的生活，通过我们的规划设计，在高密度中提供高品质，有最好的性能价格比，让他卖得起，否则的话就向奔驰一样，大家都说好，但是并不一定谁都能开得起。