- 房地产是拉动GDP的功臣？这个说法有什么道理？
- 是拉动GDP的功臣？这个说法有什么道理？
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据上海市统计局统计，2008年上半年，上海的GDP增幅为10.3%，低于全国10.4%的平均水平。这个多年来少有的现象，立即引起各方人士的高度关注。有专家表示，以往房地产是拉动上海GDP上扬的功臣，今年却拖了GDP的后腿。
有关数据似乎证实了这种说法：今年上半年上海房地产开发完成投资和住房投资的增长速度，分别仅为3.8%和3.2%，而同期全国的增速则分别是33.5%和36.6%。由于房地产投资占上海固定投资总额35%以上，房地产投资一旦下滑，对固定投资总额影响非常大。再加上今年上海进行产业结构调整，上半年固定资产投资同比增长才2.3%，在全国位居末位，而全国同期增长幅度达26.8%。
与过往“高投资、高增长”的模式形成了一种对照，上半年尽管投资乏力，但上海的GDP增速仍然保持了相对高位，与全国平均水平差距甚微。这说明，说房地产市场调整，拖了上海GDP的后腿，并不准确和属实；真正的解读应该是，房地产业尤其住房房地产业在上海国民经济中的重要性正在减弱，房地产投资对上海GDP的拉动作用减小了。
对此我们不应该感到惊讶。2007年上海按常住人口计算的人均GDP为66367元，约折合9500美元。从国际经验上来看，这也基本到了房地产业在国民经济中重要性会出现持续下降的阶段。国际学者Burns-Grebler在1970年提出一个著名的“住房投资与GDP之比会随着人均GDP增长而会呈现倒U型”的假说。世界银行1993对众多国家的跨国别研究也证实这种假说。一般说来，当人均收入低于1000美元时，住房还不能成为重要的大众消费品，住房产业在国民经济中的作用微弱，与GDP之比为2%左右；当人均收入超过一定水平，进入中等收入水平(1000-5000美元)，普通大众对住房的改善需求快速增加，住房产业的重要性大大增长，住房投资与GDP之比会达到8%左右；当进入发达水平时，住房已经高度普及，住房产业也不再具有很强的拉动作用，同时经济发展阶段也超越了投资拉动型，住房投资与GDP之比又会跌到3%-5%的水平。
以与我国国情近似、被国际上认为是最近一个成功晋级发达国家俱乐部的韩国为例，1970-1987年，韩国住房投资与GDP之比只有4.9%，1988-1996年上升为7.4%，1997-2005年再次下降到5%。从上海的实际情况来看，按照2008年上半年的数字，上海住房投资与GDP之比为6.2%。跟历史时期相比，1999年上海的住房投资与GDP之比为8.2%，之后逐年上升，2000年增加到8.8%，2002年为10.3%，2004年达到顶峰12.1%，当年上海人均GDP为55307元，约合7000美元。之后开始逆转，出现逐年下降的趋势，2005年为10.1%，2006年为8%，2007年为6.97%。根据国际经验，上海住房投资与GDP之比还会继续下降，直到3%-5%水平左右才会稳定。而住房投资乃至整个房地产投资占总社会固定投资的比重也会随着经济发展程度提高而出现逐步下降趋势。大多数发达国家目前住房投资占总投资比重稳定在20%左右。
房地产业应该不应该成为国民经济的支柱产业？这个话题在上世纪80年代和1998年房改时都有过大争论，近两年又重新成为业内辩论焦点。在历史上，我国对居民住宅事业投资拖欠严重，严重落后于经济发展全局。1998年房改之后，中国房地产业的兴旺繁荣，无论是作为对历史欠账的补偿，还是在进入人均GDP1000美元后，作为人们大幅度改善住房需求的反映，都是合情合理的。问题是，房地产业持续火爆了多年，在国民经济中占据了过多的资源，已到了该降降温的时候了。1998年以来上海的房地产投资吸引了总投资40%以上，不可避免对很多其他产业形成了挤压和替代，直接影响到上海的产业结构升级。房地产降温的数据表明，上海已经具备了让房地产不再成为GDP发动机的时机了。
从市场潜力看，1999-2007年上海累计销售商品住宅新房面积高达1.9967亿平方米，约合200多万套新增住房，而上海当前常住人口也不过500万户左右，如果一户购买一套新房，意味着40%的人在过去9年更换了新居，即使考虑有囤房和投机因素，也至少有20%-30%的家庭更换过新房。实际上，1998年以来上海户籍人口人均住房面积基本保持每年增加1平方米的速度，2007年末上海户籍人均居住面积为16.5平方米，而目前人均GDP1.97万美元的韩国全国人均住房面积也只有23平方米，日本人均则为31平方米，莫斯科则只有20平方米。如果再像前几年那样大量新增住房投资，就要冒相当大的市场风险。
根据上海统计局资料，到2007年底，上海共有居住房屋总面积4.33亿平方米，由于其中大量是旧公房，户型面积比较小，可按平均70或80平方米一套来估算，那么现有住房存量低估也有560万套，高值在600万套左右。而2007年末上海户籍人口1359万，常住人口1858万，即使按后者来算约600万家庭，那么也基本能达到100%的住房普及率(住房套数与家庭人数之比)，或者相当于每1000名居民拥有住房330套左右，这个水平虽然低于欧达国家的每1千人400-500套的水平，但高于目前韩国每千人282套的标准，接近香港每千人358套。
由此可见，上海的住房市场，主要问题已经不再是总量缺乏，而是分配和结构问题。一些人拥有很多套住房，而另外一些人或者无安居之地，或者住得十分简陋。结构问题，一方面是户型结构不合理，另一方面是，出售市场十分兴旺，租房市场却相对落后，尤其缺乏公共租房部门，居民对住宅的选择项少，缺乏弹性，满足不了上海作为国际大都市和中国经济中心对劳动力流动性的需求。
应该看到，房地产投资对上海经济发展的拉动作用减小是必然趋势，上海的房地产业发展也已经进入到一个历史新阶段。作为一个行业，必须重新审视自己的地位与发展思路。上海不过是率先在全国走到了这一步，很多较发达地区如北京、广东、苏浙，迟早也会走到这一步。